马光远:房产税究竟能不能降房价?...

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在房产税问题上,中国老百姓最天真的认识是,房产税可以降房价。这是一谈及房地产长效机制时,很多人将房产税列为长效机制的核心的重要原因。这样的认识导致的结果是,一般情况下,老百姓对于加税的行为一般都是反对的,但唯独在房产税问题上,支持征收房产税的民众比例之高,令人惊叹。谁说中国老百姓没有觉悟,这么无私地支持政府对自己最重要的财产征不菲的税,这是一种什么精神?前段时间宁夏出台了房产税条例的执行细则,再次引发了房产税加快立法的猜测。

究竟为什么要征收房产税,先从中国房产税出台的前世今生说起。众所周知,中国的房产税,最早源于2003年的物业税。2003年进行“物业税”改革的时候,并非为了抑制房价,而是规范不动产领域的各种繁杂的税费。众所周知,中国房地产领域税费多达60多种,包括房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税和所得税,繁杂程度在全球独一无二,而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举,饱受公众的诟病。

基于此,为了完善国内房地产开发和交易环节税费,2003年的十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”当时推动物业税改革时,是通过物业税整合其他税费,而并非一个简单的加税方案。后来,物业税的讨论逐渐变成了房产税,而到了十八届三中时,则变成了房地产税,“加快房地产税立法并适时推进改革”。

民众对房产税之所以热衷,根本原因在于把降房价的希望寄托在房产税上。特别是,每一次房价暴涨的周期,总能听到民间对房产税加快立法的期待和呼吁,专家们也不时的站出来预测房产税什么时候落地。对于房产税能否降房价,过去我一直给大家泼冷水。从过去房地产的价格规律看,影响房价最大的因素是房地产政策,包括货币政策和土地政策,而不是税费。为了抑制价格,房地产领域的税费已经到了登峰造极的程度,一旦房地产政策变化,价格该暴涨,还得暴涨。区区1%、2%的房产税不能抑制房价,这是基本常识。特别是,这点微不足道的房产税,对于高净值人士和炒房者,以及相对于房价上涨的收益,根本就是九牛一毛。

而且,如果考虑征收对象,无论是按照面积征收,还是按照套数征收,对房产税真正有感受的只有一类人,那就是中产阶层。因为低收入者有可能免税,这在征收房产税的国家基本是一个通例,而那些真正富有的阶层而言,房产税的支出对他们而言并不构成真正的负担。最后,房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房,生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言,即使1%的税率,每年的支出也在万元以上,绝非一个可以忽略不计的数字。房产税杀房价无力,但对付中产阶层,却可以成为剪羊毛的利器。

在房产税问题上,我一直在普及一个基本的常识。就是大家一定要知道,世界上各个国家,究竟为什么要征收房产税。以及房产税对房价究竟能起到多大的作用。因此,明确中国房产税的征收目的非常重要:是为了抑制房价,是为了抑制投机,还是通过向中产阶层征税,给地方政府增加稳定的收入来源?要完善税收体制,就要在征收房产税的同时,大幅度的取消其他的税费。而要抑制高房价,就不应该针对居民个人,而应该对那些拥有三套以上住宅的,还有别墅等豪宅的征税,或者对炒房者直接征收暴利税。

如果不明确房产税开征的目的,而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费不进行清理的情况下,就贸然开征,则意味着,房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看,我国房产税税费不仅不算低,而且很高,与房地产开发和交易有关的税费高达60多种,占房价的比例保守估计在40%以上,在这种情况下,房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上,调整结构,而不是只强调征收房产税,但对于其他税费却不进行调整和清理。

从国际上来看,关于房产税如何征收、征税对象、税基、税率等等,各国的做法虽有差异,但共同点远远多于差异。比如,以英国为例,房产税是唯一的地方议会可以决定的税收,占英国地方税收收入的比例高达90%以上,占地方财政收入的比例也在60%左右,可谓地方财政收入的第一来源。在这个意义上,很多国家地方的财政都是“土地财政”。但在英国,从未听说民众对房产税的抱怨,而且都是主动申报,这些税收,最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。而且,英国地方政府并不是无限制的征收房产税,而是每年确定一个征收支出的总预算,减去中央财政的转移支付和其他收入,只有差额部分才征收房产税,同时,还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源,但民众对其具有高度的认同感。

从世界上有房产税的国家的立法目的看,征收房产税主要目的是为了地产财政收入,而不是为了抑制房价。众所周知,美国有房产税,但美国房价经常经历快速上涨的周期。站在一个制度框架体系的角度而言,房产税在整个房地产制度体系中是可以起到稳定房价的作用的,但这不是房产税立法的主要目的。房产税的第一目的就是为政府增加收入,没有比这个目的更重要的目的了。所以,当你对高房价万般绝望,把最后的希望寄托在房产税上的时候,你最终一定会明白,这是这么天真幼稚的想法。我在谈及房地产的时候,基本不谈房产税,主要原因不外乎,一是房产税降不了房价,二是房产税立法近期不可能出台,三是让大家理性思考,不要幻想。

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