北京楼市高端住宅交易相对疲软商住房成交几乎“绝迹”...

作者:《财经》新媒体 蒋诗舟/文

近期,各大机构陆续发布的5月楼市数据均显示,北京住宅市场量价齐跌态势明显。其中,西城区、海淀区等学区房集中地区房价领跌,而通州区因实行双重限购政策,板块泡沫相对较低,相对抗跌。

6月15日,易居研究院发布的《北京房地产市场报告》显示,受购房成本提高的影响,高端住宅交易相对疲软。此外,北京商住房项目相较前几个月,成交量和价格均呈现断崖式下跌,成交面积仅为0.2万平方米;成交均价为31864元/平方米,环比下跌31%。

业内人士分析,北京持续出击的政策组合拳,将对房地产市场交易产生较大的影响。在房价止涨或降温的背景下,北京楼市有望步入健康平稳的发展轨道上来。

投资投机需求得到有效抑制

中国社科院财经战略研究院等机构共同发布的5月《住房市场发展月度分析报告》显示,5月北京房价环比出现负增长,进入房价挤泡沫的新阶段。报告预计,随着资金面收紧及地方政府对住房投资需求的联合管控,前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。

“北京不仅要求‘认房、认贷、认商、认离’,还调整了入学政策,对学区房炒作精准打击,环京各城市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策,购房政策及货币环境全面收紧,对短期市场构成显著的利空。”中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华分析。

易居研究院数据显示,5月份,北京新建商品住宅成交面积为46万平方米,环比减少13%,同比减少49%;成交均价为41429元/平方米,环比下降4%,同比则增长了22%。

观察今年前5月北京新建商品住宅的月度成交数据,总体位于50万平方米交易规模上下的水平。而从历史数据看,市场交易活跃的月份,月度交易数据基本可以维持在 75 万平方米以上的水平,所以今年前5月交易相对疲软。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,除了政策因素外,房源相对不足也是重要的原因,后续从活跃市场交易的角度看,积极补库存显得很关键。

此外,北京楼市更重要的指标二手房数据,也显现出量价齐跌的态势。5月北京二手住宅共实现10801套网签,环比4月下滑36%,创下2015年2月(8672套)以来的最低值。房价方面,链家研究院数据表明,5月,北京市二手房成交均价环比下跌 2.3%。

严跃进认为,以上数据充分说明在认房又认贷、商住房交易管制等政策框架下,投资投机需求得到有效抑制,市场交易数据更多体现了刚需和改善性的购房需求。

高端住宅交易相对疲软,商住房成交几乎“绝迹”

数据显示,5月份,北京高端住宅(成交均价高于全市当月均价两倍的物业)成交面积为3.9万平方米,环比增长44%,同比减少44%;成交套数为171套,环比增长40%,同比减少40%。

虽然成交量环比有较大增幅,但高端住宅市场相对来说仍较疲软。严跃进分析,5月份北京高端住宅的标准线为83000元/平方米,相比4月份 87000 元/平方米的标准线有所降低,所以纳入到此类标准线的楼盘数量也会有所增加。

此外,从历史数据看,近几月高端住宅市场的交易实际上已经处于降温态势。尤其是二套购房政策收紧后,首付比例提高显著抑制高端住宅的交易。数据显示,今年5月份北京高端住宅套均价为2348万元/套。严跃进分析:“若基于二套购房的政策,在首付80%的条件下,认购此类住房至少需要1878万元的首付款或自有资金。此类购房成本相对较高,自然会抑制高端住宅的成交。”

另外值得注意的是,5月份,北京商住房项目成交量继续下滑,易居研究院数据显示,成交面积为0.2万平方米,环比减少73%,同比减少99%;成交套数为39 套,环比减少72%,同比减少99%。相比2016年月均34万平方米的交易规模,当前此类市场已基本上处于“绝迹”状态。

物业构成的占比数据也印证了这一点。2010 年-2016 年期间,北京商住房成交面积占全市新建商品住宅成交面积的比例分别为11%、16%、13%、16%、9%、13%和41%。

2017年前5月,受政策管控等诸多因素的影响,该占比迅速下滑,从 2016 年全年的 41%收窄至 26%。实际上,今年3月份商办用房新政策调整后,4-5月份该占比仅为1%。绝大多数商住房项目已经“撞枪口”,零供应零成交现象非常普遍。

价格方面,5月份,北京商住房项目成交均价明显下跌,易居研究院数据显示,成交均价为31864元/平方米,环比下跌31%,同比增长8%。相比4月份45906元/平方米的数值已呈现了断崖式的下跌状态。

严跃进认为,5月份北京商住房项目价格泡沫迅速被挤压,体现了政策管控的有效性。预计此类物业后续持有价值几乎为零,价格方面也会比较疲软。

政策组合拳稳定市场

北京成为当前我国各大城市中政策最密集、最细致、最严厉的城市,其政策的发布也带有很强的信号意义。从“930 新政”以来,北京大致出台了 18 个相关政策文件,形成了严厉的政策组合拳。

其中包括:提高购房首付比例、规范中介和现房销售业务、实施限售政策、开启认房又认贷政策、压缩房贷发放期限、调整个税认定条件、增加离婚再购房的约束、实施商办类限购政策、实施平房限购政策、严格商办类项目的规划和设计、落实反洗钱政策、实施司法拍卖房限购政策、调整产权登记政策、细化商办类存量项目政策等。

严跃进分析,5月份北京市场继续处于调整阶段,市场交易数据体现出政策管控是积极有效的。而北京持续出击的政策组合拳,也将对此类市场交易产生较大的影响。在房价止涨或降温的背景下,北京楼市也有望步入健康平稳的发展轨道上来。

在持续收紧的政策环境下,北京也积极出台一些相对便民或宽松的购房政策。为解决在北京稳定就业的非北京籍无房家庭的住房困难,首批为“新北京人”配售的自住房,6月13日开始启动网上申购,首批房源为128套,销售均价22000元/平方米。

业内人士认为,此举降低了非京籍购房者的购房成本,有助于“新北京人”更好更快地解决住房问题,也有助于优化当前房屋交易结构,对于北京楼市的平稳健康发展有积极作用。

(《财经》新媒体 蒋诗舟/文)

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