楼市金融调控加码

作者:文/ 本刊记者 张威 龚奕洁 李莹莹 编辑/ 袁满
《财经》杂志
摘要 房地产业对中国GDP增速贡献不可忽视,房地产贷款高增长带来的金融高杠杆隐患也日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡,成为掣肘货币政策调控的一个重要因素

从抢房到抢房贷,从一周放款到坐等三个月,处于历次宏观调控中心地带的房地产市场,再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪。

近日民生银行要求,2017年6月5日起,各分行首套房按揭贷款执行利率不得低于基准利率1.1倍。

某国有大行也开始在局部地区上调个人住房贷款利率至基准利率的1.1倍。另有股份制银行的二套房按揭贷款利率已上调至基准利率的1.2倍。北京、上海、广州多家银行已将首套房贷利率上浮10%,甚至20%。

对于个人住房贷款利率的接连上调,接受《财经》记者采访的银行人士均认为源于两方面原因:一方面是流动性趋紧带动银行负债端成本上升,银行为维持利差收益,必然在资产端上调贷款利率;另一方面源自于国家对房地产调控,房贷利率上调成为需求端限制的一个手段。

今年初政府工作报告将货币政策确定为稳健中性的货币政策,实则在一定程度上“偏紧”,货币市场反映为Shibor(上海银行间同业拆借利率)与LPR(贷款基础利率)开始倒挂,商业银行利差空间受到挤压。货币市场利率向信贷市场的传导效果已有体现,融资成本随之逐步上升。

在金融去杠杆的背景下,监管部门高度重视房地产金融业务的风险。从去年10月份以来,银监会就多次通过会议、文件、专项检查等释放对房地产风险的关注与提示。

金融去杠杆在房贷领域的效果从一季度数据已初有体现。今年一季度房地产贷款(包括个人住房贷款以及房地产企业开发性贷款)新增1.7万亿元,仍占同期新增贷款的40.4%,但比2016年底低4.5个百分点。

某大型国有商业银行河北地区一分行行长表示,房地产开发贷款利率根据市场需要一直都有上浮,只是上浮幅度根据房企的资质有所不同。某股份制商业银行北京分行人士则透露,该行对房地产企业的信贷额度早以用完。

个人住房贷款是构成房企回款的重要组成部分,因此按揭贷款利率抬升所引发的压力,会逐渐从量变到质变,影响购买者决策,进而对房企资金链施压,意味着调控加码。

尽管调控加码,房地产贷款增速放缓,但是依然没有改变房地产新增贷款在同期新增贷款占比近半的事实。特别是在货币政策有意维持紧平衡之际,国内著名学者对超过28万亿元的房地产贷款存量仍表示担忧。

中国社科院学部委员余永定近期接受《财经》记者专访时表示,中国货币政策中的最大问题恐怕是自2009年以来房地产贷款的高速增长。

央行最新的数据显示,截至3月末,房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,增速比上年末回落0.9个百分点。

在一季度经济的反弹中,基础设施和房地产投资均发挥了重要作用。两者的(名义)增长速度分别达到23.3%和9.1%。不过,对于未来两者的增速是否可以维持,余永定认为很难预料。

值得思索的是:一方面房地产业对GDP增速贡献不可忽视;另一方面,房地产贷款近些年高速发展所带来的金融高杠杆隐患,日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡值得思考。这也成为掣肘货币政策调控的一个重要因素。

 

个贷利率上调

“以前是买房要抢,现在是连房贷都要抢。”一位购房者发出了这样的感概。

2017年以来,北京市场房贷利率共调整了四次,首套房贷款利率分别是8.5折-9折-9.5折-基准。目前,北京地区正迎来第五次房贷利率上调。

上海农商行上海分行的信贷经理说,“我们行现在还有基准利率9.0折的贷款,且行且珍惜,很快就会没有了”。据他估计,上海很快所有的个人房贷利率都将上升到基准利率甚至以上。

据《财经》记者了解,上海已有两家股份制银行将首套房按揭贷款利率提至基准利率的1.1倍。甚至某股份制银行信贷经理直接表示,目前已经不接手按揭业务。在资金成本全面上升的背景下,个别银行或直接或间接地在拒绝部分按揭业务。

还未上调基准利率的一些商业银行也都处于政策学习和观望阶段,用银行内部人的说法是,目前房地产融资的状况和几年前的钢铁行业一样,严格受限。

对于银行而言,个人按揭业务并不是高收益的业务,在资金收紧的时候,很容易就选择收缩。一位信贷经理向《财经》记者表示,今年以来,该行的FTP价格(内部资金转移定价)已经提高了35个-40个基准点,目前,该行对公贷款的成本已经是基准利率,按揭贷款由于风险计提的权重不同,成本略低,但是也已经接近基准利率,所以在资金如此紧张的情况下,银行的按揭业务基本不赚钱。

在近期去杠杆的金融组合拳下,市场流动性持续收紧,导致资金成本攀升。数据显示,从5月22日起,Shibor与LPR(贷款基础利率)开始倒挂,截至6月7日,一年期Shibor已经达到4.3991%,超过了央行一年期4.35%贷款利率。

另据彭博汇编数据显示,5月末AAA级五年期中期票据收益率报4.9832%,七年期收益率为5.0103%,均高于央行公布的金融机构五年以上人民币贷款基准利率4.90%。这是中期票据自2008年发行以来首次超过同期贷款利率。

华融证券首席经济学家伍戈指出,货币市场利率向信贷市场的传导尽管存在时滞但效果也在体现,信贷市场的融资成本在逐步上升。自去年四季度市场利率大幅上升之后,不少银行内部的FTP定价都上升了20BP-30BP。

中国银行国际金融研究所银行业助理研究员熊启跃向《财经》记者表示,银行负债端受监管政策影响比较大,融资成本上升,拆借期限被迫拉长,银行资金成本上调很快。利率中枢上调慢慢从银行的负债端调到资产端,银行为了平衡资产负债的收益,实行上调贷款利率。

融360公布的4月数据显示,在全国35个城市533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行仅42家,同时,有12家银行停贷。4月全国首套房平均贷款利率为4.52%,环比上升0.67%,房贷优惠利率折扣下降。

那么资金到底有多紧?上述信贷经理举例,一个比较夸张的案例是从审批到放款,一个客户足足等了三个月,而在今年以前,只需要一个星期。

某业内人士分析,由于央行收紧流动性,银行获得资金成本上升,如果央行不放松银根,未来会有越来越多的城市提高房贷利率。同时,亦有业内人士指出,在住房产业的调整下,个人住房贷款利率抬升,客观上可促进信贷结构进一步优化。

某股份制银行上海分行风险管理部人士向《财经》记者表示,从银行收益的角度而言,这几年银行贷款的资金成本相对较高,平均对公贷款利率达到7%左右,整个实体经济不行,甚至某些低端制造业的利润本身可能也只有7%-8%,能够承受银行融资成本的也只有房地产行业。

 

房企融资再收紧

个人住房贷款构成房企回款的重要组成部分。当前按揭贷款利率抬升对房企资金链虽然尚未购成明显压力,但是,开发商面对的购房者的按揭压力将会逐渐从量变到质变,进而会影响购买者决策,加码地产调控。

据《财经》记者了解,部分地产商已经排斥与上浮银行合作,尽量选择个人住房贷款为基准利率的银行合作。

对于部分中小房地产企业来讲,今年过得也尤其艰难。

“现在根本不是好不好贷款的问题,是根本贷不出来!”北京一家小型房地产企业高层人士表示,为保证资金链不断裂,该企业高层正到处想办法从金融机构融资。

该企业高层人士表示,目前大多数银行已经停止向房地产企业发放贷款。国家现在对房地产贷款这块管得严得不能再严。之前出台的政策是让银行不能直接给房地产贷款,银行不敢贷了,但是现在金融机构都是混业经营,虽然不能直接给房地产贷款,但是他们可以通过投资的形式。比如:银行A不能给房地产B贷款,B就去找资管公司C借款,C可以投资不良资产的名义跑去银行A贷款,最后这钱还是变相给了B。但新监管政策把这一漏洞也给堵死了。不让这些金融机构以任何形式投房地产行业,已投的也不许做了。

一家股份制银行北京分行人士表示,银行对房地产企业的信贷业务并没有停,其实是信贷额度早就用完,到明年初、元旦的时候才会放明年的额度,而各家分行还要争抢额度。

多位受访的银行授信部门和风控部门负责人表示,目前各家银行的房地产开发贷都非常审慎,对客户的选择也严格了许多。

简单来说就是“看公司、看项目、看城市”。所有的开发贷项目都要报总行审批,总行对于房地产开发贷和房地产行业贷款有额度的限制。比如某股份制银行就要求开发贷不能超过信贷规模的25%。企业资金链和项目的回款能力,是决定是否放款的重要因素。

某股份制银行上海分行风险管理总经理表示,如果是一二线城市的房地产项目,总行可能会给开发贷额度,如果是三四线城市的房地产项目就很谨慎。有的小行甚至规定,只有地级市以上的房地产项目才可以贷款。对于房地产公司也有限制,许多银行规定只有全国100强的企业才可以做开发贷。

工行河北分行信贷风险官李夺向《财经》记者表示,近三年,工商银行河北分行合作的房地产企业的数量从150家左右下降到现在的70家左右,一直是择优而建。2016年,河北多地楼市火爆,在石家庄、保定、廊坊和沧州四地出台限购措施的背景下,工商银行河北分行却将开发贷总量控制在同比去年下降的规模。

银行人士指出,自2013年以来,银行对于房地产行业的贷款整体上比较审慎,现在的问题主要是在账面上看不到的东西,比如资金借到同业,出资转计划流入到房地产行业,这种情况,光监管银行是不够的,需要监管部门的协调组织管理。

“银行授信政策对房地产的影响会比较滞后一些,相对也比较温和。”华东一家城商行总行受信部负责人表示,“非银机构的政策变化对房地产企业的影响会更大一些。”

该负责人表示,满足银行的房地产信贷要求的企业,是在项目阶段,它们受的冲击会比较小,因为可以较快回款;房企资金需求最大的是在拿地阶段,这一阶段银行信贷是禁入的,房企通常通过非银机构做,比如夹层基金等形式,因此,非银机构的政策变化对房地产企业的影响会更大一些。

对于房地产企业来说,融资手段除去银行贷款,还包括房地产信托、企业债、债权融资、私募基金、海外发债、增发、夹层融资等手段。去年11月份以来,随着房地产调控政策的落地与加强,各金融监管部门对于房地产融资的渠道都表现出收紧态度。除银行信贷及理财资金投向房地产收紧外,房地产企业债、房地产私募、增发等途径也受到证监会、交易所、发改委等部门的关注。

在其他融资渠道受限时,房地产信托曾被指受到青睐。但银监会也对房地产信托的合规问题表现出关注。4月中旬,银监会在本轮强监管中又下发了《2017年信托公司现场检查要点》,文件明确将“违规开展房地产信托业务”列入检查要点,包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式,变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务等。

根据用益信托研究院的数据,自去年11月份以来,房地产信托的发行规模就开始下降。但今年3月份房地产信托出现回温,成立规模105亿元,较上月增长49%;但4月份,房地产信托成立规模仅73.18亿元,又大幅下跌。有意思的是,5月份房地产信托发行规模达到256.61亿元,较4月增长2.5倍。

用益信托网的创始人李旸向《财经》记者表示,4月份的大幅下降和银监会的监管检查有直接关系,但是正如银监会后来的表态,这是例行检查的手段,并非发布监管政策。

“融资手段是此消彼长的关系,在银行压缩房地产企业贷款规模的时候,本身就具备影子银行功能的信托融资手段就会再受青睐。”李旸表示。

2010年,银监会《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》要求房地产信托必须满足“432”条件,即四证齐全(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证);30%自有资金;二级开发资质。

一位信托从业人员表示,房地产信托目前对于直接投向拿地项目比较审慎,常用的做法是用融资公司做一个符合“432”条件的项目包装替代拿地项目,资金投向融资公司后,再投向拿地项目。一般以土地项目的应收账款作为质押,或后续有质押土地的银行开发贷跟入。

“信托融资的资金用途本就不太受监管,这是它的优势。”前述从业人员表示,但是如今对于房地产企业的选择也更加严格。基本上,该公司基本只做全国排名前50的业务,或者是不受排名限制的国企。

中原地产首席分析师张大伟向《财经》记者表示,资金价格上涨,融资难度加大,但去年的天量融资,周期较长,足可以让开发商消化到今年底或者明年初,但如果明年成本继续抬升就会构成风险。

他认为,这是一个量变到质变的过程,“如果资金价格继续收紧,房企未来会很难受,现在已经是逐渐恶化,但是谁都不知道未来是否会转向宽松。”

 

金融去杠杆加码

楼市调控一直是中国宏观经济周期的调控重点。去年10月份以来,银监会就多次通过会议、文件、专项检查等释放对房地产风险的关注与提示。楼市调整的升级版则起源于今年全国“两会”期间。

3月,北京首套房的认定标准改为“认房又认贷”,即只要贷过款,无论是否还清,都不能再享受首套房的购房优惠政策;其次,二套房最低首付比例提至60%,非普通住宅二套房首付比例更提至80%,最高贷款期限则降至25年。

北京之后,石家庄、广州等多个城市进入楼市调控。根据公开统计,如果算上自2月28日起全国陆续宣布限购的城市,全国已经有超过40个城市启动升级了限购限贷措施。

上述举措是为了贯彻国家宏观调控政策导向以及《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》文件精神,在国家货币政策稳健中性,市场资金价格趋升环境下,更好地支持实体经济发展,防范金融风险。

根据央行数据显示,金融去杠杆在房地产贷款的增速上已经略有体现。截至3月末,房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,增速比上年末回落0.9个百分点。一季度房地产贷款新增1.7万亿元,占同期新增贷款的40.4%,比2016年底低4.5个百分点。

房地产开发贷款余额7.54万亿元,同比增加7.4%,比上年末回落0.9个百分点;个人住房贷款余额19.1万亿元,同比增长35.7%,比上年末回落1.1个百分点。

“总体来说,住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展,但是确实要适当平衡,随着住房产业的政策调整,估计会适当放慢。”人民银行行长周小川在今年全国“两会”记者发布会上说道。

“国家调控明确指出,房子是用来住的,不是用来炒的。我的基本判断是房价不会出现大幅度的暴涨,那么在这样的环境下,房地产就不是一个高暴利的行业。它的发展会趋于理性,风险相对可控。”熊启跃说。

上述国有大行分行行长表示,事实上,今年上半年房地产贷款增速还是较快,但是明显在结构上发生变化了,不像去年房地产基本就是一家独大,今年中小企业、基础设施都在投。“等这两个月陆续放款之后,后续签的合同少了,成交量就少了,反映在房地产贷款上的数据变化会更加明显。”

 

掣肘货币政策

接受《财经》记者采访的多位银行业分析人士认为,中国房地产贷款最大的风险威胁来自房价大幅度下跌。上述国有大行分行行长认为,房价如果下跌达到30%或将迎来大的金融风险,但是这个现象发生的概率非常小。

但余永定则认为,2009年以来房地产贷款的高速增长恐怕已经成为中国货币政策所要面临的最大问题。截至2016年底,中国房地产贷款余额已由2009年的7.3万亿元上升到26.7万亿元,累计增长了264%。

余永定分析,中国房地产价格飞涨同房地产贷款的急剧增长是脱不了干系的。据刘胜军先生提供的数字,2016年四大行新增贷款超过60%流向房地产。其中某一大行的房地产贷款比重超过80%。这些数字是非常惊人的,其含义不言而喻。

为此,余永定建议,为了防范化解金融风险,货币的适度紧缩在理论上是没有争议的,但在实践中分寸的拿捏却十分困难。

对比上世纪日本地产泡沫破裂引发的金融震荡,货币松紧的适度性是危机诱发的一个重要因素。

上世纪80年代的日本,楼市和股市存在巨大泡沫,日本政府开始收缩货币政策,从1989年5月开始,日本央行连续三次提高贴现利率,但是此时泡沫已经过大。1990年1月12日,日本股市暴跌70%,导致大量公司破产,其拥有的大量不动产涌入市场,房价开始跌跌不休。

1991年,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。企业破产导致了银行的坏账,1993年,日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元,21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账,其中三分之一与房地产有关。数年后,几家大银行相继倒闭。从1991年开始,日本房价持续下跌了26年,彻底改变了人们对房地产的认知。

聚焦中国,一方面房地产业对GDP增速贡献不可忽视;另一方面,房地产贷款近些年高速发展所带来的金融高杠杆隐患,日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡值得思考。

在一季度经济的反弹中,基础设施和房地产投资均发挥了重要作用。两者的(名义)增长速度分别达到23.3%和9.1%。房地产在宏观经济的作用从数据中已有体现。

房地产投资对宏观经济增速的贡献,一定程度也使得房地产行业对货币政策构成掣肘。市场更担心,货币政策继续收紧对房地产行业会造成一定打击进而影响宏观经济指标。

某接近央行人士向《财经》记者表示,货币政策会考虑资产价格,包括房价,但不是考虑的重点,当然,信贷政策,也就是对房地产的贷款会比较重视。“表外融资往往流入房地产,MPA将表外融资纳入其中,也会影响房地产。”

在我国房地产贷款构成中,个人住房贷款占比接近70%,这其中不排除“炒房一族”。上海银监局局长韩沂2017年初在内部的讲话中也提到,上海地区2016年新增个人住房按揭贷款3350亿元,占全辖新增贷款的50%。

一位资深的银行信贷人员叹气说,“只能说实体经济太差了。”“如果有其他收益率更好而且能够保证风险的项目,银行一定不会选择按揭贷款。”

但对于房贷高速增长给宏观经济带来的影响,也有另一种解读。

人民银行行长周小川在今年全国“两会”记者发布会上表示,去年,个人购房贷款的增长,一方面有助于居民买房子,同时,在一些城市特别是三四线城市住房库存比较多,有助于降库存。但是,反过来说,在一二线城市又容易使住房价格上升。“总体上来看,个人通过住房贷款购房,实际上资金转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链,会带动一系列产业供给,所以,这个贷款不能简单看作是买房子,实际上会传递到相当大的产业链上。同时,这个产业链还带动与它相平行的一些产业链,比如家用电器等。”

正是货币政策的上述两难,给了房地产商博弈的自信。

某房地产代理公司人士向《财经》记者表示,开发商现在本身资金宽裕,如果判断趋势不好可能甩货。但是现在是阶段性的,主流的开发商都有赌的心态,而过去的历史都是央行没有顶住,最后放松货币政策。

“不信央行不放,你现在能熬得住,我也能熬得住,过去历史显示央行肯定是熬不住的。”上述房地产代理公司人士说出了当前大多数房企的心态。

张大伟表示,对比2009年,从信贷角度来说现在只是一个紧平衡,价格上升的影响是逐渐的,如果继续收紧会出现量变到质变的情况,现有的状态如果继续持续,开发商能承受的时间在6个-9个月。

多位专业人士表示,目前一些城市房地产现状是有价无市,成交量特别小,政府调控限购之后,成交量也会受到影响。预计下一步房价存在微调的可能性。

根据伟业我爱我家集团市场研究院的统计:2017年5月份,北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%,二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。同时,受“3·17”楼市调控影响,北京房地产市场正在迅速降温。刚刚过去的5月,北京新建商品住宅共网签2912套,同比下降38%。

“从长期来看,房地产会调整,但是泡沫不会破,国家也会把它的风险控制在相对稳定的状态,去年的房价总体增速实在是太快了,现在有一定的收缩也是很正常的。”上述大行分行行长说道。

某商业银行总行授信部负责人分析,一旦房地产行业崩盘,对国家经济影响较大,一是房地产牵涉46个上下游产业;二是如果房价跌,对民众信心的打击也会非常大。

有分析人士指出,房地产政策还是要看经济增长,特别是失业率情况。如果经济再度严重下滑,失业率飙升,再度放松楼市政策也不是不可能。这个时候,还希望未来两年房价大涨,并据此投资,很有可能落入流动性紧缩带来的陷阱。

(实习生胡萌、温博对此文亦有贡献)

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