马光远:为什么这几个城市房价可能大涨?...

作者:马光远/文

统计局2016年1月18日公布了70个大中城市2015年最后一个月的房价数据。70个大中城市的房价我从来都觉得是最不可信的数据之一,比如,2009年中国房价大涨的那年,这个数据显示房价一年只涨了1.5%,沦为笑谈。但如果从趋势看,这个指标也能够反映房价的基本走势。

比如,从2015年全年看,70个大中城市的房价数据起码可以告诉我们这么几点:

1、热的很热

在政策的刺激下,包括一线城市在内的房价回暖的态势明显,特别是四个一线城市,全年同比的涨幅都很乐观。比如,深圳的涨幅高达47.5%,比高利贷和贩毒的收益都高,而且很靠谱。相信2015年年初没有人想到深圳房价会涨到这个程度。

2、冷的很冷

尽管一线城市和一些热点的二线城市,比如南京、杭州、福州、厦门等,涨幅可观,而且预期升温的态势仍然在持续,但大量三、四线城市,因为库存的压力,仍然处在深度调整中。这两天我看到媒体报道,一个一直以来很乐观的开发商说,一些城市的房子只有炸掉一条路了。恩,这话我至少三年前就开始讲了。

3、有的更热,有的热不起来

如果2016年政策发力,一定会让热的城市更热,但冷的城市恐怕热不起来。2016年政策的着力点是去库存,但一线城市、部分二线城市、一些热点城市和未来人口流入的城市,需求旺盛,根本不存在去库存的问题,一旦政策发力,等于火上浇油。而那些库存压力很大的三、四线城市,不管政策如何发力,都很难点燃市场的热情。

这些情况,早在2014年9月30日我的文章《不是每一朵野百合都会有春天》里谈得清清楚楚。前一段时间,我在功夫财经的文章《2016年,这几个城市的房价会大涨》里对一些可能明显上涨的城市进行了列举。文章发表之后,很多网友不断问我,为什么我认为某个城市会大涨。我认为,大家之所以对房地产的一些问题有困惑,对一些明显忽悠的概念搞不清楚,除了羊群效应,关键还是很少有人去理解房价的基本逻辑。

大家要知道,价格只是一个表象,在表象的背后,则是影响价格的一系列因素,这些因素最终的合力导致了价格的生成。房价走势如何,不是靠一些诸如什么“刚需”、“城镇化”、甚至“二胎”之类的概念,而是靠支撑房价的重要逻辑:

货币的逻辑

房价某种程度上是货币现象。过去10年,中国房价上涨背后最大的推手,就是货币。过去10年是中国房价暴涨的10年,在这背后,则是M2的膨胀。目前中国的M2已经超过了137万亿,之所以没有发生很严重的通胀,主要是因为房价吸收了这些水分。大家记住,我之所以强调2016年一些城市的房价仍然会上涨,是因为2016年货币政策宽松的预期很明显,而且,全年很有可能进入负利率时代。大家记住,在负利率的情况下,大城市的房价没有下降的先例。

供求规律

千规律,万规律,供求规律是第一规律。过去很多年,房地产最流行的一个概念就是“刚需”,我批驳“刚需”这个概念很多年,因为经济学上从来没有一个需求叫“刚需”。需求指的是收入约束曲线下的需求,比如,我对中南海里的房子有想法,但这不是刚需。人人都爱大房子,但你的收入必须足够承担才可以,所以真正的供求规律是有购买力的需求。过去房价飞涨,政府控制不住,原因只有一个:房子不够。现在80%的城市房子供应严重过剩,房子不再短缺,价格是不可能上涨的。就此而言,未来房价上涨的城市是需求仍然旺盛的城市、人口流入的城市。

城镇化的逻辑

过去有人讲,在中国城镇化完成之前,房价都会一直上涨。这也是一个伪逻辑,因为:第一,这个逻辑假定现在城市里的房子都住满了人,农民进城,都需要建新的房子;第二,它假定进城的农民都能买得起房子。很显然,这两个假定都不存在。关于中国房子的库存,我在之前的文章里都很详细地论证过,在此不再赘述。但城镇化的逻辑告诉我们,未来人口流入的城市,对住房的需求是实实在在存在的。

土地政策的逻辑

这是过去开发商一直告诉大家房价不会跌的逻辑,因为政府要靠房地产,所以政府不会让房价跌。但这个逻辑也建立在供求规律的基础上。当房子少的时候,政府可以卖地,但当房子多的时候,政府就无法依赖土地财政。当然,土地的逻辑也意味着,一些土地供应稀缺的城市,房价的上涨就具有天然的基础。比如,兰州的房价为什么比西安贵,很简单,西安地处800里秦川,一点不缺地,而兰州地处黄河边上,几面都是山,土地相对西安还是比较稀缺的。再加上甘肃的城市资源也少,大城市只有兰州一个,这导致兰州的房价未来仍然被看好。

当然,还会有其他的一些逻辑,比如股市跷跷板逻辑。但我认为,就2016年而言,货币逻辑、供求逻辑、以及一些城市的特殊性将决定房价的走势。我仍然坚持之前文章中的判断:不是每一朵野百合都会有春天,冷的更冷,热的更热的格局将依旧。

(公众号功夫财经,ID:kongfuf)

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