调控加码,寒冬又至,地产商应对各异

作者:《财经》记者  董文艳/文 马克/编辑

调控力度越大,地产商对速度与规模的渴求越强烈。这意味着行业重组会加剧

“我1992年开始做房地产,做了25年了,从没见过(今年)这种情况。”6月16日,阳光城(000671.SZ)前总裁、上海菩悦资产创始人陈凯在易居沃顿房地产研修项目课题发布会上说。

这基本上是行业共识。2017年,楼市调控加码,市场交易变淡与土地市场过热并存,地产商生存压力变大,转型需求也更加急迫。

住宅产业正处于下滑通道。国家统计局数据显示,全国住宅销售额增速从2001—2005年的年均36%下降到2011年—2016年的年均15%,全国住宅销售面积增速从2001—2005年的年均25%降至2011年—2016年的年均7%。Wind数据显示,房地产行业的ROE(净资产收益率)均值从2010年的14%下降到2016年的8%。

一线城市的二手房交易市场已经感受到寒流。中国房产信息集团数据显示,2017年北京二手房周均成交量从2016年的5172套降至2017年前五月的2793套;上海二手房市场同样回落,今年5月,上海二手房成交14630套,同比下降23.73%。

一手房市场的房价走向也现平稳迹象。根据国家统计局数据,今年4月房价涨幅回落城市增至30个,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落。

易居房地产研究院报告认为,2017年下半年全国房价指数环比增幅将呈负增长态势。预计2017年7月前后,70城房价环比增幅由正转负,出现短周期性质的下跌拐点。

随着多城限购、限价、限贷多管齐下,行政干预的力量正逐渐放大。对地产商来说,在政府限价面前,地价可能远比获得的许可房价要高。

世茂房地产执行董事廖鲁江认为,当下企业面临的直接难题是在此情形下如何做取舍,最终这可能是一个要规模还是要利润的单选题。

政策环境的改变也为市场增加不确定性。有业内人士认为,现在中国的经济应称之为管理经济,地产商要在其中找到自己的规划和定位,随意盖房的时代已经一去不复返。

有意思的是,尽管市场交易降温,但地产商拿地热情不减。这源于许多地产商在一线城市有断炊之忧。地块是房企基本弹药,一旦土地成本升高,拍地竞争变激烈,企业掉队与裁员风险也会直线上升。

这导致土地市场的竞争陷入焦灼。5月底,浙江嘉兴一块土地的拍卖现场云集了425家企业,震惊业内。Wind数据显示,2017年前5月,全国百城住宅类用地成交金额同比增长33.2%。

一线土地市场厮杀尤其激烈,不少企业寄希望于行业并购,甚至期待下半年资金监管进一步收紧。仁恒置地集团执行副总裁王晞表示,一些同行现在手里拿着钱,期待下半年资金收紧后其他企业资金链出现问题,以便出手。

调控力度越大,地产商对速度与规模的渴求越强烈。“一切用资本说话,我们从市场上拿的钱都是有成本的,慢的话成本就会无限加大,而且企业慢下来之后会丢掉很多机会成本,就会落后。”王晞说。

保利地产(600048.SH)也在积极加速,加快布局。万科(000002.SZ)和中海(0688.HK)现在是其规模对标对象。从城市覆盖度上看,保利与二者的差距,主要表现在长三角和京津冀落子不足。

因此,保利去年新成立淮海公司、渤海公司与浙南公司,目的是占领长三角和京津冀的地级市,以此扩大保利的城市公司数量。“未来这些城市的销售额目标是二十多亿。”保利地产副总经理余英说。

规模导向下,房地产行业集中度也在不断上升。国家统计局显示,2016年,房企销售额百强企业占据市场43.92%份额,十强企业占据18.35%市场份额。陈凯预测,未来房企前十强将占据市场50%份额,前一百强的市场份额则高达80%。“未来中国地产商总共就只有一两百家,更多的公司会是项目公司。”

楼市变局也催生了一批迫切转型的地产商。调控力度加强后,今年国家倡导兴建小镇,华夏幸福和碧桂园迅速响应号召,热衷于产业小镇建设。

保利地产也在向产业地产靠拢。余英在易居沃顿房地产研修班上表示,保利正在向华夏幸福学习。计划在企业三千亿销售规模的基础上开辟新产业,把发力重心放在军民融合与产城融合上。

关于未来地产商的整体走向,通过存量物业租赁业务盈利,前景较大,港资地产模式或许能提供启发。根据新鸿基地产(0016.HK)中报,截至2016年6月30日,其物业销售收入407.9亿港元,毛利110.88亿港元,而物业租赁收入172.4亿港元,毛利高达134.29亿港元,超过物业销售业务毛利。

这意味着,自持型商业物业可成为地产商同行竞赛的突破口,尤其在目前严禁商住楼的一线城市。此类城市由于土地供应越发稀缺,传统地产开发必将退居二线。当调控加码时,想要在一线城市持续获取收益,关键在于地产商的存量物业运营能力。

通过挖掘存量物业,提高地产商运营服务能力,从而为企业不断赋能,最终实现资产增值,这是当下诸多地产商正在潜心研究的方向。

《财经》记者  董文艳/文 马克/编辑

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